事例9～無権利の登記

【登場人物】

Ｘ：売主
Ｙ1：買主
Ｙ2：Ｙ1からの買主

【事例】

不動産の所有者Ｘは、当該不動産の賃貸事務をＹ1に依頼した。そして、ＸはＹ1に言われるままに本件不動産の権利証を預けるなどした。

その後、ＸはＹ1から売買契約書（ＸからＹ1への売買）を示され、その内容を確認することなく署名・押印し、Ｙ1から言われるままに実印を渡し、Ｙ１がＸの面前で本件不動産の登記申請書に実印を押印するのを漫然と放置していた。

Ｙ1は、さらにその後Ｙ1からＹ2に対しても同様に売買を登記原因として所有権移転登記を行った。

これに対してＸは、Ｙ1に対して本件不動産の売却等の処分権限を授与していないとして、Ｙ1及びＹ2に対して、それぞれの所有権移転登記の抹消を求めた。

Ｘの主張は認められるでしょうか。

※本事例は、最判平18.2.23を基に作成しました。

【解説】

本事例は、一見ややこしいですが、基本的には宅建の過去問でも出題されている、無権利者に対しては登記なく不動産の所有権を対抗できる、という論点にまつわる話です。

たとえば、平成20年 問2 肢１の問題がそれです。↓

Ｙ1は、Ｘに対して売買契約に署名・押印させたり、Ｘの面前とはいえ勝手に登記申請書にＸの実印を押したりしているので、Ｙ1の登記は無権利の登記です。そして、無権利者からの譲受人Ｙ2は、登記を備えていてもＸには対抗できません。したがって、Ｙ1、Ｙ2の登記は抹消してくれ！というのがＸの主張だと思われます。

この事例の基になっている判例では、ＸのＹ1に対する所有権の主張については、この点を認めています。Ｘにうかつな点があったとしても、ＸからＹ1への売買があったとは認められないからです。

しかし、この事例の問題点は、Ｘがあまりに不注意だったという点です。Ｙ1から示された売買契約書を内容を確認せず署名・押印したり、Ｙ1が登記申請書に押印するのを漫然と放置していたりというのは、落ち度が大きいでしょう。

そこで、ＸのＹ2に対する登記の抹消請求はどうなるのか？ということです。

ここは、まず前提として、無権利者であるＹ1の登記を信頼してＹ2が取引に入ったとしても、日本では登記に公信力がないので、原則としてＹ2は本件不動産の所有権を取得することはできません。

そこで、取引の安全を保護するために判例で民法94条２項（虚偽表示）の類推適用という方法が取られています。つまり、虚偽表示というのは、最初からＸとＹ1が共謀してＹ1の登記という虚偽の外形を作った場合ですが、Ｙ1が勝手に不動産の登記を自己名義にしたとしても、Ｘがそれを知っていて放置していたような場合は、事後的に虚偽の外形の作出にＸが協力したような形になっています。したがって、虚偽表示そのものではないですが、虚偽の外形作出に権利者の帰責性が認められるということで、虚偽表示の規定を「類推」適用しようというわけです。

この94条２項の類推適用は、宅建の過去問でも出題されています。平成３年 問４ 肢３の問題がそれです。

ただ、この判例の意義は、権利者の帰責性について、通常は真実の権利者が虚偽の登記を後で知って、それを「放置」するというパターンが一般的ですが、この判例では最初から虚偽の登記がなされたときに権利者に帰責性が認められるという点です。しかし、いずれも虚偽の登記について権利者の帰責性があるという点では同じということで、この点は理解しやすいでしょう。

さて、この判例は、もう一つ、表見代理の規定も類推しています。Ｙ2を保護するにあたって、「民法94条２項（虚偽表示）、110条（権限外の行為の表見代理）の類推適用により、ＸはＹ１が本件不動産の所有権を取得していないことをＹ2に対して主張できないものと解するのが相当である。」としています。

これは、ＸがＹ1に対して「賃貸事務の代理権」を与えているという点を考慮しているからでしょう。ＸはＹ1に「賃貸事務」の代理権を与えたにすぎないのに、その範囲を超えて「売買」を行ったということです。

ただ、これも「類推」適用だという点は、注意して下さい。つまり、通常の「権限外の行為の表見代理」の場合は、ＸからＹ1へ「代理権を授与」したというパターンですが、本事例では最終的にはＸからＹ1へ「売買」がなされています。その意味では、通常の「権限外の行為の表見代理」ではありません。しかし、最終的には売買になったとはいえ、もともとＸからＹ1へ賃貸事務の代理権が与えられており、権利証等の書類も預けています。その意味で権限外の行為の表見代理の規定の「類推」適用だとしているわけです。

ということで、虚偽表示の規定の類推適用と、権限外の行為の表見代理の規定の類推適用の「合わせ技」で、ＸはＹ2に対して、登記の抹消を請求することはできないということになります。