建替え円滑化法９条（設立の認可）

【解説】

１．組合の設立

本条は建替組合の成立についての条文です。

まず、設立には、建替え合意者が５人以上必要です（第１項）。この建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者及び議決権の４分の３以上の同意を得る必要があります（第２項）。この場合には、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の建替え合意者とみなされます（第５項）。

次に、定款及び事業計画を定める必要があります。

そして、市の区域内にあっては当該市の長、施行マンションとなるべきマンションの所在地が町村の区域内にあるときは当該町村の長を経由して（第７項）都道府県知事に申請し、その認可を受ける必要があります。

２．一括建替え決議の場合の組合の設立（第３項・第４項）

第３～４項は、一括建替え決議の場合に建替組合を設立する場合の規定です。当然、一括建替え決議の要件を満たしているのが前提です（一括建替え決議の要件→区分所有法70条参照）。

組合の設立に５人以上必要である点などは、第１項の場合と同様です。

そして、この設立については、一括建替え合意者及び議決権の４分の３以上の同意だけでなく、各マンションごとの一括建替え合意者及び議決権の３分の２以上の同意を得る必要があります。

もともと一括建替え決議（区分所有法70条）において、団地内建物全体の区分所有者及び議決権の各５分の４以上の集会の決議だけでなく、各団地内建物ごとの区分所有者及び議決権の３分の２以上の賛成が必要とされています。

つまり、一括建替え決議→組合設立の合意という二つの流れで、組合が設立されますが、それぞれの段階で各マンションごとの３／２の同意を要求しているわけです。

一括建替え決議＝全体の４／５＋各棟の２／３
建替組合の設立＝全体の３／４＋各棟の２／３

ちょっとくどいような気がしますが、一度組合が設立されてしまうと、あとは団体全体の多数決で意思決定がなされるようになります。しかし、たとえば、組合の設立について、４棟中の３棟が賛成していて、１棟が反対しているような場合に、反対棟を拘束するのは不当です。そこで、このような拘束が及ぶ契機となる組合設立においても各棟の意向を反映させるためにこのようにしたようです。

３．二以上の建替え決議マンション等の場合の組合の設立（第６項）

建替組合は、「二以上の建替え決議マンション若しくは一括建替え決議マンション群又は一以上の建替え決議マンション及び一括建替え決議マンション群」においても設立することができます。

この上記の文章は非常に読みにくいですが（→「又は」「若しくは」「及び」「並びに」参照）、要するに、

・二以上の建替え決議マンション
・一括建替え決議マンション群
・一以上の建替え決議マンション及び一括建替え決議マンション群

の３つの場合に組合が設立できるという意味です。簡単に言えば、建替え決議マンションと一括建替え決議マンション群は、どのような組み合わせでも組合を設立できますということです。

そして、この場合の設立の要件も、今までと同じです。

なお、建替え合意者の同意要件（第２項）は建替え決議マンションごとに、一括建替え合意者の同意要件（第４項）は一括建替え決議マンション群ごとに適用されます（本条後段）。