第６０５条の２（不動産の賃貸人たる地位の移転）
| 【改正法】（新設） （不動産の賃貸人たる地位の移転） 第６０５条の２ 前条、借地借家法（平成３年法律第９０号）第１０条又は第３１条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。 ２ 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。 ３ 第１項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。 ４ 第１項又は第２項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第６０８条の規定による費用の償還に係る債務及び第６２２条の２第１項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。 |
| 【旧法】 なし |
※上記赤字の部分が改正部分です。
【解説】
１．総論
本条は新設の規定で、「不動産の賃貸人たる地位の移転」の規定ですが、従来の判例理論を明文化したものです。
したがって、このホームページでもその内容は過去に説明しているので、詳細はそちらをご覧下さい。↓
それでは、改正法の規定にしたがって、新設の条文を見ていきます。
２．賃貸人の地位の移転（第１項）
賃貸人Ａが賃借人Ｂに対して不動産を賃貸していましたが、その不動産をＡは譲受人Ｃに対して譲渡したとします。
Ｂが賃借権の対抗力（登記又は借地借家法等で認められた対抗要件）を備えていれば、不動産の賃貸人たる地位は、Ｃに移転します（第１項）。
３．旧所有者への賃貸人の地位の留保（第２項）
ただ例外として、ＡからＣへの譲渡がなされても、ＡとＣが賃貸人たる地位を譲渡人Ａに留保する旨及びその不動産をＣがＡに賃貸する旨の合意をすれば、賃貸人たる地位はＣに移転しません。つまり、ＡからＣへの不動産の譲渡とともに、ＣからＡへの賃貸をするということですから、ＡＢ間のもとの賃貸借は、「転貸」ということになります。したがって、ＡはＢに対しては転貸借の「貸主」の地位を留保することになります（第２項前段）。
どういう場合にこういう処理が必要になるかというと、不動産にすでに多数の入居者がいるというような賃貸マンションなどで、Ｃが投資法人として、当該不動産を取得したような場合です。Ｃとしては、あくまで不動産の収益を目的としているので、自身が賃貸管理をしたいわけではないので、従来どおりＢに賃貸管理を任せるというやり方をします。
この改正法の規定がなければ、このような場合でも、賃貸人の地位がＣに移転してしまうため、Ｃは多数の賃借人との合意が必要となり、非常に煩雑です。ただ、このような場合には賃借人の同意は不要だとすることもできますが、Ｃ→Ａ→Ｂという転貸借において、原賃貸借であるＣＡ間の賃貸借契約が終了した場合には、転貸借契約も終了し、入居者Ｂは賃借権をＣに対抗できなくなるという不都合が生じてしまいます。
そこで、第２項後段でＡとＣ（又はその承継人）の賃貸借契約が終了したときは、Ａに留保されていた賃貸人たる地位は、Ｃ（又はその承継人）に移転するとして、Ｂの賃借人としての立場を守っています。
以上より、この第２項については、従来の判例を明文化したとはいえないと思われます。
４．賃貸人の地位の主張（第３項）
第１項及び第２項後段で、Ｃに賃貸人の地位が移転する場合に、Ｃが賃貸人の地位をＢに対抗するには、Ｃが所有権の登記をする必要があります（第３項）。これは従来の判例理論です。
これは、Ａが、ＣとＤに不動産を二重譲渡したような場合に、たとえば、ＢがＣに賃料を支払ったが、Ｄが所有権移転登記をして、Ｄが所有者に確定したような場合に、Ｂに二重払いの危険が生じるのを防ぐためです。
もしＣが登記を備えていなかった場合は、Ｂは引き続きＡに対して賃料を支払うことができ、又は賃料を供託することもできる。
５．費用償還請求権及び敷金返還請求権（第４項）
この第４項も判例を明文化したものです。ＡからＣに賃貸人の地位が移転した場合に、ＢがＡに対して有していた費用償還請求権や敷金返還請求権はどうなるのか？という点について、Ｃ（又はその承継人）が承継する旨を規定しています。