宅建 過去問解説 平成24年 問35

【問　35】　宅地建物取引業者Ａ社（消費税課税事業者）は売主Ｂから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は320万円（うち、土地代金は100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

ア　Ａ社がＢから受領する報酬の額によっては、Ｃ社はＤから報酬を受領することができない場合がある。

イ　Ａ社はＢから、少なくとも154,000円を上限とする報酬を受領することができる。

ウ　Ａ社がＢから100,000円の報酬を受領した場合、Ｃ社がＤから受領できる報酬の上限額は208,000円である。

エ　Ａ社は、代理報酬のほかに、Ｂからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Ｂから受け取ることができる。

１　ア、イ

２　イ、ウ

３　ウ、エ

４　ア、イ、ウ

【問　35】　正解　１

ア　正しい。Ａ社は代理の依頼を受けているので、媒介の場合の２倍の報酬を受領することができ、また、Ａ社とＣ社が受領する報酬の合計額は、媒介の場合の２倍の報酬額が上限ということになる。したがって、Ａ社がＢから媒介の場合の２倍の報酬を受領してしまうと、Ｃ社はＤから報酬を受領することができないことになる。

イ　正しい。本問の別荘の売買代金は320万円で、そのうち土地代金は100万円であるから、建物は220万である。そして建物には消費税がかかるので、建物の本体価格は200万円となる。したがって、本問土地付中古別荘の税抜きの全体の本体価格は、300万円となる。この場合の媒介の依頼を受けた場合の報酬の上限額は、（300万円×４％＋２万円）×1.1＝154,000円となり、代理の依頼を受けた場合の報酬の上限額は、媒介の場合の２倍であるから、154,000円×２＝308,000円となる。そして、本問ではＡ社とＣ社で合わせて308,000円が受領できる報酬の上限額となる。したがって、Ｃ社が媒介の場合の報酬の上限額である154,000円を受領したとしても、Ａ社は少なくとも154,000円を上限とする報酬を受領することができる。

ウ　誤り。Ｃ社はＤから「媒介」の依頼を受けているので、受領できる報酬の上限額は154,000円となり、208,000円を受領することはできない。

エ　誤り。依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、報酬とは別に受領することができるが、依頼者の依頼がない広告の料金に相当する額については、報酬とは別に受領することができない。

以上より、正しいものは肢アと肢イであり、正解は肢１となる。