民法６０５条（不動産賃貸借の対抗力）
【解説】
１．不動産賃貸借の対抗力
本条は、不動産賃借権の対抗力の規定ですが、賃借権の譲渡・転貸の問題と並んで、賃貸借の中で非常に重要な規定です。
この不動産賃借権の対抗力に関しては、借地借家法に規定があって、民法の原則が変更されていますが、まず、この民法の原則を覚えて下さい。
上図を見て下さい。ＡがＢにある物を賃貸していましたが、Ａが賃貸物をＣに売りました。Ｃが新しい所有者になったわけです。そこで、Ｃが、Ａの賃貸人の地位を引き継いで新しい賃貸人になります。
このときに、賃貸人の地位がＡからＣに引き継がれるのに、Ｂの承諾は不要です。
問題は、このように新所有者のＣがすんなり、自分が新しい賃貸人として、つまり、Ｂを賃借人として認めてくれれば、そのままＢは住み続ければいいわけです。ところが、新所有者のＣがＢに「自分はＢに貸すつもりはない。Ｂは出て行ってもらいたい。」と言ったらどうするのか？
この場合、Ｂは自分に賃借権があることをＣに対抗（主張）しなければいけません。これが賃借権の対抗力の問題です。
ところで、ＡからＣへ移転したのは、所有権で物権です。Ｂが有しているのは賃借権で債権です。そして、物権というのは「物」に対する支配で、基本的にすべての人に主張できます。ところが、債権というのは、「人」に対して請求するもので、簡単に言えば、「人」と「人」の約束です。上図の事例でいうと、Ｃはすべての人に所有権を主張できるが、賃借権はあくまでＡとＢの約束にすぎないので、ＢはＡには賃借権を主張できますが、Ｃには主張できないはずです。そこで、上図の事例のような場合も、「売買は賃貸借を破る」という原則があって、ＢはＣに賃借権を対抗できないのが、一応は原則となります。
しかし、それではあまりにＢの賃借人としての立場が不安定です。そこで、民法は賃借権というのは、債権ですが、非常に変わった扱いをしています。賃借権も「登記できる」としています。つまり、Ｂも賃借権の登記をすれば、新所有者のＣに賃借権を対抗することができます。逆に言うと、登記がなければ、Ｂは賃借権をＣに対抗できません。これが民法の原則です。
２．賃貸人の地位の主張
それでは、Ｂが賃借権の登記を備えて、賃借権をＣに対抗できる場合ですが、そうなるとＣは、賃貸人としてＢに賃料を請求していくしかありません。賃借権をＢに対抗されるからには、せめて賃料でももらわないとどうしようもありません。
そこで、ＣがＢに賃料請求をすれば、必ず払ってもらえるかといえば、そうでもないんです。つまり、賃貸人の地位を賃借人に主張するための要件です。これは登記が必要です。Ｃは登記をしていないと、賃貸人の地位を賃借人に主張（例：賃料を請求）できません。これは理由は分かりますでしょうか？
賃借人Ｂの立場に立って考えて下さい。登記を備えていないＣにうっかり賃料を払ってしまいますと、ＡがＤに賃借物を二重譲渡して、Ｄの方が先に登記を備えた場合、所有権はＤのものになるので、Ｄに賃料を二重払いしないといけない事態になる可能性があります。そこで、確実な所有者としての証拠として、Ｃは登記を備えておかないといけないわけです。