民法５４５条（解除の効果）
【解説】
１．解除と原状回復（第１項本文、第２項）
契約の解除は、契約を白紙撤回することですので、解除権が行使されますと、契約は遡及して、つまり遡ってなかったことになります。
契約が遡って効力を失いますので、当事者は、すでに履行されているものがあれば、元に戻す、つまり原状回復しなければいけません。
具体的に言いますと、ＡからＢへの建物の売買契約で、Ａがすでに建物を引き渡しているなら、Ｂはこの建物をＡに返還しないといけません。そして、Ｂは引渡を受けていた期間の使用料相当額もＡに支払わないといけません。これは、解除に遡及効がある以上、当初からＢは建物の所有者ではなかったことになるからです。
また、Ｂがすでに代金を支払っているならば、Ａは代金をＢに返還しなければいけません。このように原状回復として金銭を返還するときは、その「受領」の時から利息を付さなければならないとされています。「解除」のときからの利息ではありません。これは、解除というのは、遡及に契約の効果を失わせるというのを考えれば理解できると思います。つまり、契約の効力は解除のときから失われるのではなく、最初から契約の効力がなかったと考えると、受領のときからの利息を付けないとおかしいからです。
２．解除と第三者（第１項但書）
この解除による原状回復も、「第三者の権利を害することはできない。」
というのは、具体的にどういう場合か？
ＡがＢに対して不動産を売却したが、Ｂはその不動産をさらにＣに転売した。ところが、その後ＢがＡに対して代金を支払わないので、Ａは契約を解除したとします。この場合、解除によって契約が遡及的に効力を失うとしたら、理屈の上では、最初からＢは不動産の所有者ではなかったことになり、Ｃも不動産の所有権を失うはずです。
しかし、それではＢの債務不履行によりＣが困ることになります。そこで、この場合Ａは契約を解除しても、第三者（Ｃ）に解除を主張できないとしました。
しかし、この第三者は常に保護されるとは限りません。この第三者との関係は、詐欺・強迫などの意思表示のところでも似たような話を勉強したと思いますが、まず第三者の善意・悪意が問題になります。
この場合、第三者は悪意でも保護されるとされます。理由は、Ｂの債務不履行があったからといって必ずしもＡは契約を解除するとは限らないからです。Ａとしては、Ｂが代金を払わなかったとしても、引き続き履行の請求をしてもかまいません。そのＡの履行の請求の結果、Ｂが代金を支払えば、契約は解除もされず、そのままＣは不動産を取得することができます。つまり、「Ｃは悪意だから保護しない」とする必要はないわけです。
ただ、Ｃは登記を備えておかなければならないとされます。この理由の説明は難しいんですが、Ｃは悪意でもよい代わりに、第三者として保護されてしかるべき状態にないといけないとされます。それが、登記だというわけです。この第三者は、悪意でもよいが、登記が必要というのは、しっかり覚えておいて下さい。
この話は、「解除前の第三者」の話です。つまり、Ｃが不動産を購入した後でＡが契約を解除したという場合です。
そして、次は詐欺のときにも同じような話をしましたが、「解除後の第三者」との関係です。つまり、Ａが契約を解除した後に、ＢがＣに不動産を売却した場合です。これは、詐欺の「取消後の第三者」の場合と同様に考えます。
解除によって、不動産はＢからＡに戻ります。その一方で、ＢはＣに不動産を売却しているわけですから、Ｂを起点にＢ→Ａ、Ｂ→Ｃの二重譲渡と同じ関係になると考えます。したがって、第三者（Ｃ）が保護されるためには、二重譲渡の場合と同様に、登記が必要です。そして、二重譲渡のところで勉強しましたが、第三者は背信的悪意者は保護されませんが、単なる悪意者は保護されましたよね。
まとめると、解除後の第三者は悪意でもよいが、登記が必要ということになります。
ということは、解除前の第三者と、解除後の第三者の保護の要件は同じということになります。これはよく出題されますのでしっかり覚えておいて下さい。
３．解除と損害賠償（第３項）
次に、解除権を行使しても、損害賠償の請求を妨げないというのも覚えておいて下さい。
つまり、解除して、さらに損害があるならば、プラスして損害賠償を請求してもよいということです。