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民法１７６条（物権の設定及び移転）

【解説】

１．物権の移転時期

今、Ａが不動産を所有していて、これをＢに売却したとします。この売買契約によって、不動産の所有権がＡからＢに移転します。この所有権というのは、物権です。つまり、売買契約によって、所有権という物権が移転するわけです。

この物権が移転する時期がいつかというのは、民法に規定があります。「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。」という規定です。

つまり、意思表示というのは、先ほどの事例でいうと、売買契約が成立したときという意味です。「売ります」「買います」という意思表示をしたときという意味です。

したがって、不動産などの場合ですと、登記が移転したときに所有権が移転するわけではないということです。当事者間に売買契約があれば所有権は移転し、買主は登記なく「売主」に対しては所有権を主張することができます。

登記というのは、二重譲受人などが現れた場合の「対抗要件」にすぎません。

２．特約

「物権は、契約が成立したときに移転します。」ということですが、もちろん当事者が、売買契約の内容として、所有権の移転は、契約の時ではなく、「代金の支払時ですよ」とか、「登記を移転したときですよ」とか、「引き渡したときですよ」というふうに定めることができて、そのようなときは、所有権の移転時期は、それぞれ代金支払時、登記の移転時、引渡し時ということになります。

契約のときに物権が移転するというのは、当事者が何も定めなかったときです。

普通、不動産の売買契約書には、売買契約より一定期間後に代金支払と登記・引渡を行い、その代金支払と登記・引渡のときに所有権が移転する旨の条項があるのが普通です。

ただ、試験などでは、何も書いてなければ「売買契約時」と覚えておいて下さい。