宅建 過去問解説 令和７年 問25

【問　25】　不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

１　価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。

２　収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手段であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。

３　原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の2つの方法があり、これらは併用するものとする。

４　対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。

【問　25】　正解　1

１　誤り。個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。問題文は、一般的要因についての記述である。

２　正しい。収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。そして、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。

３　正しい。原価法において、減価額を求めるには、耐用年数に基づく方法と観察減価法の二つの方法があり、これらを併用するものとする。

４　正しい。対象不動産の確定に当たって必要となる対象確定条件は、依頼目的に応じて、建築に係る工事が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること、などがある。