宅建 過去問解説 令和７年 問11

【問　11】　ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。

２　本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。

３　本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。

４　本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。

【問　11】　正解　3

１　誤り。借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。ただ、この建物登記は、借地権者Ｂ自身の登記は対抗力として認められるが、配偶者名義の登記は対抗力として認められない。

２　誤り。地代等増減請求は、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その特約は有効であるが、減額しない旨の特約は無効である。これは、定期借地権の場合でも同様である。

３　正しい。存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等「書面」によってしなければならない。なお、存続期間が50年であれば、事業用定期借地権とする必要はなく、通常の定期借地権とすれば、公正証書ではなく、単なる「書面」によって契約することができる。

４　誤り。居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、たとえ契約を公正証書によって行ったとしても、事業用定期借地権を設定することはできないので、存続期間を20年と定めることはできず、20年と定めても、存続期間は30年となる。したがって、Ａは正当事由があったとしても、20年経過時点で更新を拒絶することはできない。