宅建 過去問解説 令和７年 問10

【問　10】　Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から1年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。

２　甲土地の引渡しの日から3年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から4年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。

３　甲土地の引渡しの日から1年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から3年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。

４　売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から1年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。

【問　10】　正解　3

１　正しい。契約不適合責任に基づく損害賠償請求権も債権であり、時効により消滅するので、引渡から10年で時効消滅する。したがって、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。

２　正しい。本肢では、3年以内に契約不適合の通知が必要である旨の特約があるので、Ｂが引渡の日から4年経過後に通知をしても損害賠償を請求することはできない。なお、この特約の有効性についてであるが、Ａは契約不適合を重大な過失なく知らなかったので、契約不適合は「知って告げなかった事実」ではなく、民法上特約は有効である。また、宅建業法上、通知期間を2年以上とする特約は認められているので、宅建業法上も本肢特約は有効である。

３　誤り。Ａが宅地建物取引業者ではない場合、民法の適用があり、民法上売主が「知って告げなかった事実」については、特約の効力は認められないので、引渡から3年後でも損害賠償を請求することができる。Ａが宅地建物取引業者である場合は、宅建業法の適用があるが、宅建業法上は通知期間を引渡から2年以上とする特約は認められるが、引渡から1年以内とする特約は無効である。したがって、引渡から3年を経過していても、契約不適合を知ってから1年以内に通知すれば、損害賠償を請求できる。以上より、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、損害賠償請求は認められるので、結論は異ならない。

４　正しい。Ａが宅地建物取引業者でなく、民法が適用される場合、Ａは契約不適合を重大な過失なく知らなかったので、契約不適合は「知って告げなかった事実」ではなく、民法上特約は有効である。したがって、Ｂは損害賠償請求できない。それに対して、Ａが宅地建物取引業者で宅地建物取引業法が適用される場合、買主に不利な特約は無効なので、売主が契約不適合責任を一切負わない旨の特約は無効であるから、Ｂは損害賠償請求できる。したがって、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。