宅建 過去問解説 令和６年 問28

【問　28】　宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは1から4のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。

ア　居住用建物（1か月の借賃12万円。消費税等相当額を含まない｡）について、Ａは貸主から代理を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から6.7万円、Ｂは借主から6.5万円を報酬として受領した。なお、Ｂは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。

イ　Ｂは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分10万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金90万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない｡）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ5万円を報酬として受領した。

ウ　Ａは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円（消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である｡）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から9万円を受領した。

１　ア、イ

２　イ、ウ

３　ア、ウ

４　ア、イ、ウ

【問　28】　正解　2

ア　違反する。Ａは貸主から代理を依頼されているので、借賃の1.1月分の金額まで受領できるから、6.7万円という金額は、この点では問題はない。次に、Ｂは借主から媒介を依頼されているが、本肢は居住用建物なので、依頼者の一方から受けることができる金額は、借賃の0.55月分となりそうだが、Ｂは消費税免税事業者であり、上乗せできる金額は4％になるので、12万円×1/2×1.04＝6.24万円となる。したがって、Ｂが借主から6.5万円を受領したのは、宅建業法に違反する。

イ　違反しない。本肢は居住用建物以外で権利金の授受があるので、権利金を売買代金とみなして報酬の額を計算できる。そこで、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算すると、90万円×5％×2×1.04（Ｂは免税事業者）＝9.36万円となる。他方、借賃をもとに報酬額を計算すると、10万円×1.04＝10.4万円となり、こちらの方が報酬額が高くなる。したがって、貸主と借主からそれぞれ5万円（合計10万円）を報酬として受領することは宅建業法に違反しない。

ウ　違反しない。本問は土地付建物の売買で、土地代金は2,400万円であるから、土地2,400万円＋建物1,100万円＝売買代金3,500万円となる。そして、報酬計算の基礎となる取引金額は、税抜き価格になるが、土地には消費税はかからないので、土地代金は2,400万円そのままで、建物代金は1,100万円÷1.1＝1,000万円となる。したがって、報酬計算の基礎となる取引金額は、2,400万円＋1,000万円＝3,400万円となる。これをもとに報酬を計算すると、3,400万円×3％＋6万円＝108万円になる。Ａは消費税課税事業者であるから、これに消費税を上乗せして108万円×1.1＝118.8万円となる。したがって、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領することは宅建業法に違反しない。また、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用については、売主が事前に負担を承諾しているので、報酬とは別途受領することができる。