下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 令和６年 問12
【問 12】 賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という｡）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において｢契約②」という｡）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ Ｂが建物の引渡しを受けた後にＡが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、Ｂは、契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できない。
２ 契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
３ Ｂが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Ａに反対の意思表示をしないＤは、建物の賃貸借契約に関し、Ｂの権利義務を承継する。
４ 契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。
【解答及び解説】
【問 12】 正解 3
１ 誤り。建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。これについては、契約①も契約②も同じである。
＊借地借家法31条
２ 誤り。借賃増減請求権の規定は、契約①の定期建物賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用されない。したがって、減額請求をすることはできない。しかし、契約②の普通建物賃貸借契約においては、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約は有効であるが、減額しない旨の特約は無効であるから、減額請求することはできる。
＊借地借家法38条9項、32条1項
３ 正しい。居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後1月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。これは、定期建物賃貸借においても同様である。
＊借地借家法36条1項
４ 誤り。契約①については、公正証書による「等」書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができ、公正証書に限らない。契約②については、書面で契約しなくても、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができない。
＊借地借家法38条1項
【解法のポイント】この問題のように、一つの肢で、2つの場合を問われる問題は、面倒な感じがしますが、本問は内容的には基本的なものだと思います。肢2については分かりにくいかもしれませんが、「賃料の改定を行わない旨の特約」というのは、増額請求も減額請求もできないという意味ですが、その特約のうち減額できないという部分が無効だと考えれば分かりやすいと思います。