宅建 過去問解説 令和５年 問45

【問　45】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Ｂに新築住宅を販売する場合に関する次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａが信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律第1条第1項の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業を営むものである場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。

２　Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、Ｂに対し供託所の所在地等について、必ず書面を交付して説明しなければならず、買主の承諾を得ても書面の交付に代えて電磁的方法により提供することはできない。

３　Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。

４　ＡＢ間の売買契約において、当該住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもＡが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合においても、Ａは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

【問　45】　正解　4

１　誤り。「宅地建物取引業者」とは、宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引業者だけではなく、信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業を営むもの（信託会社等）を含む。したがって、信託会社等も住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

２　誤り。供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。そして、この書面の交付に代えて、買主の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる。

３　誤り。住宅販売瑕疵担保保証金の供託は、当該宅地建物取引業者の「主たる事務所」の最寄りの供託所にするものとする。「住宅」の最寄りの供託所ではない。

４　正しい。ＡＢ間の売買契約は、宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Ｂに新築住宅を販売する場合であるから、宅建業法40条の「担保責任についての特約の制限」が適用され、買主に不利な特約は無効とされている。したがって、Ａが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合であっても、Ａは担保責任を負い、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。