宅建 過去問解説 令和５年 問12

【問　12】　令和5年7月1日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

１　期間を1年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を1年とするものとみなされる。

２　当事者問において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。

３　賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。

４　現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。

【問　12】　正解　3

１　誤り。期間を1年未満とする建物の賃貸借は、「期間の定めがない」建物の賃貸借とみなす。

２　誤り。一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その特約は有効であるが、賃料を減額しない旨の特約は無効である。

３　正しい。賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたとしても、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。

４　誤り。建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。この増減請求をするのに、「一定の期間の経過」は要件となっていない。