宅建 過去問解説 令和５年 問11

【問　11】　ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、ＢはＡに対して地代の減額請求をすることはできない。

２　本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。

３　本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、ＢはＡに対してＢが甲士地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

４　本件契約がＢの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Ｂが契約の更新を請求したとしても、Ａが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。

【問　11】　正解　4

１　誤り。一定の期間地代等を「増額しない」旨の特約がある場合には、その特約は有効であるが、減額しない旨の特約は無効である。

２　誤り。存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等「書面」によってしなければならない。公正証書で合意する必要はない。なお、本肢は、専ら賃貸「アパート」事業用の建物を所有する目的であり、「居住の用に供するもの」であるから、事業用定期借地権の規定は適用されない。

３　誤り。借地権の「存続期間が満了」した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。しかし、賃借人の債務不履行により契約が終了したときは、この建物買取請求は認められないので（判例）、本肢は、「終了事由のいかんにかかわらず」という部分が誤りである。

４　正しい。借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。