宅建 過去問解説 令和４年 問27

【問　27】　宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａが、Ｂから売買の媒介を依頼され、Ｂからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Ｂが負担することを事前に承諾していたので、Ａは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。

２　Ａが、居住用建物について、貸主Ｂから貸借の媒介を依頼され、この媒介が使用貸借に係るものである場合は、当該建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定に当たっては、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない。

３　Ａが居住用建物の貸主Ｂ及び借主Ｃの双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の1か月分の0.55倍に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額を超えてもよい。

４　Ａは、土地付建物について、売主Ｂから媒介を依頼され、代金300万円（消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である｡）で契約を成立させた。現地調査等の費用については、通常の売買の媒介に比べ5万円（消費税等相当額を含まない｡）多く要する旨、Ｂに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額は20万200円である。

【問　27】　正解　1

１　正しい。宅地建物取引業者が依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査に要する実費の費用に相当する額の金銭を依頼者から提供された場合にこれを受領すること等依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受領することができる。

２　誤り。宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額について、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が決まる。そして、この「宅地又は建物の通常の借賃」とは、当該宅地又は建物が賃貸借される場合に通常定められる適正かつ客観的な賃料を指すものであり、その算定に当たっては、「必要に応じて」不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることとされている。不動産鑑定業者の鑑定評価を「求めなければならない」というわけではない。

３　誤り。宅地建物取引業者が居住の用に供する建物の貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の1月分の0.55倍に相当する金額以内であるという点は正しい。そして、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合には、これを超えることができるが、その場合でも、双方から受ける報酬の合計額は借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額を超えてはならない。

４　誤り。400万円以下の宅地又は建物の売買の媒介であって、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が依頼者（売主に限る。）から受けることのできる報酬の額は、通常の売買の媒介の場合の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は18万円の1.1倍に相当する金額を超えてはならない。
そこで、本問を見ると、代金の300万円のうち、土地代金は80万円で、土地には消費税はかからないので、この80万円が計算の基礎となる取引金額になる。建物代金は220万円となるが、建物には消費税がかかるので、200万円が計算の基礎となる取引金額になる。結局、土地付建物の取引金額は280万円となる。
これをもとに報酬額を計算すると、280万円×4％＋2万円＝13.2万円となる。
これに現地調査等の費用5万円と消費税を加えると、（13.2万円＋5万円）×1.1＝20.02万円となる。
しかし、受領できる報酬額は、18万円の1.1倍に相当する金額（19.8万円）を超えてはならないので、本肢は誤りとなる。