宅建 過去問解説 令和４年 問12

【問　12】　Ａは、Ｂ所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をＢと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１　ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書又は電磁的記録を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。

２　本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ａは、甲建物の引渡しを受けてから１年後に甲建物をＢから購入したＣに対して、賃借人であることを主張できる。

３　本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Ａの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ａは本件契約の解約の申入れをすることができる。

４　ＡがＢに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Ｂは甲建物の返還を受けるまでは、Ａに対して敷金を返還する必要はない。

【問　12】　正解　1

１　誤り。定期建物賃貸借は、公正証書による等「書面又は電磁的記録」によって契約をする必要があり、また、契約前に建物の賃貸人が、契約の更新がない等を記載した「書面」を交付又は「電磁的方法」により提供して説明しなければならない。この二つの書面又は電磁的記録・電磁的方法は別々のものであり、「賃貸借契約書又は電磁的記録」という一つの書面又は電磁的記録を交付して説明するだけでは不十分である。

２　正しい。建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。これは、定期建物賃貸借でも同様である。

３　正しい。居住の用に供する建物の賃貸借（床面積が200㎡未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。したがって、Ａは本件契約の解約の申入れをすることができる。

４　正しい。賃貸人は、敷金を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の「返還」を受けたときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。したがって、Ｂは甲建物の返還を受けるまでは、Ａに対して敷金を返還する必要はない。