宅建 過去問解説 令和３年(12月試験) 問27

【問　27】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　ＡＢ間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の２を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。

２　ＡＢ間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、ＡがＢから保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、Ａは、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、Ｂからその手付金を受領することができない。

３　ＡＢ間で建物の売買契約を締結する場合において、Ａは、あらかじめＢの承諾を書面で得た場合に限り、売買代金の額の10分の２を超える額の手付を受領することができる。

４　ＡＢ間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、売買代金の10分の２の額を手付金として定めた場合、Ａが手付金の保全措置を講じていないときは、Ｂは手付金の支払を拒否することができる。

【問　27】　正解　４

１　誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超えることとなる定めをしてはならない。この規定に反する特約は、代金の額の10分の２を「超える部分」について、無効とする。したがって、10分の２までは有効であり、特約全体が無効となるわけではない。

２　誤り。完成物件とは異なり、未完成物件については、「指定保管機関と手付金等寄託契約を締結」するという方法による手付金等の保全措置は認められていない。

３　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の２を超える額の手付を受領することができない。これは、あらかじめ買主の承諾を書面で得た場合であっても同様である。

４　正しい。宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買を行う場合において、手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず、その措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。