宅建 過去問解説 令和３年(12月試験) 問10

【問　10】　Ａは、Ｂからの借入金の担保として、Ａ所有の甲建物に第一順位の抵当権（以下この問において「本件抵当権」という。）を設定し、その登記を行った。ＡＣ間にＣを賃借人とする甲建物の一時使用目的ではない賃貸借契約がある場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

１　本件抵当権設定登記後にＡＣ間の賃貸借契約が締結され、ＡのＢに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Ｂは抵当権に基づき、ＡがＣに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。

２　Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、ＡＣ間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Ｃの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。

３　本件抵当権設定登記後にＡＣ間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が１年であったときは、Ｃは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。

４　Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Ｃは、甲建物の競売による買受人に対し、買受人の買受けの時から１年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。

【問　10】　正解　１

１　正しい。抵当権は、その目的物の売却、「賃貸」、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。したがって、Ｂは抵当権に基づき、ＡがＣに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。

２　誤り。ＡＣ間の賃貸借契約は、本件抵当権設定登記より先に引渡しという対抗要件を備えており、賃貸借が本件抵当権に優先する。したがって、ＡＣ間の賃貸借契約の期間を定めていなくても、Ｃの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができる。

３　誤り。本件抵当権は、ＡＣ間の賃貸借契約より先にその設定登記がなされており、本件抵当権は賃借権に優先する。したがって、Ｃは甲建物の競売における買受人に対し引き渡す必要がある。なお、抵当権が優先する場合でも、抵当建物使用者の引渡しの猶予の制度（民法395条）があるが、この引渡し猶予は６ヶ月であり、１年間引き渡さないことは許されない。

４　誤り。ＡＣ間の賃貸借契約は、本件抵当権設定登記より先に引渡しという対抗要件を備えており、賃貸借が本件抵当権に優先する。したがって、Ｃは賃借権が存在する限り引き渡す必要はなく、１年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならないとは限らない。