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宅建 過去問解説 令和３年 問42
【問 42】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないＢを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Ａは、Ｂから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
２ 当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Ａは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
３ 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
４ 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の２を超えてはならない。
【解答及び解説】
【問 42】 正解 ２
１ 誤り。宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なった場合には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで（当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の「10分の３」をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあっては、代金の額の10分の３をこえる額の金銭の支払を受けるまで）に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。本肢では、800万円は、代金の額の「10分の３」を超えていないので、所有権の移転登記をする必要はない。
＊宅建業法43条１項
２ 正しい。宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、代金の額の100分の５以下であり、かつ、1,000万円以下の場合には、手付金等の保全措置は不要である。本問では、代金の額の100分の５は、160万円であるから、手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。なお、この場合の代金の額は、消費税込みの金額で判断される。
＊宅建業法41条１項
３ 誤り。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを「合算」した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない。本問は、代金の額の10分の２は640万円であり、損害賠償の予定額400万円と違約金240万円の合算額640万円は、代金の額の10分の２を超えていないので、当該特約は有効である。
＊宅建業法38条
４ 誤り。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を「定めるとき」は、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない。当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を「定めていない」場合は、損害賠償額は、実損額を証明すれば、売買代金の額の10分の２に制限されない。
＊宅建業法38条
【解法のポイント】肢１は、そもそも土地と建物の代金の合計額は分かりますが、その内訳は分かりません。また、10分の３というのは、消費税込みの金額で判断するのか、消費税抜きの金額で判断するのか、法律の解釈としてはっきりしません。しかし、いずれにしても800万円は、代金の額の「10分の３」を超えていないということです。肢２、肢３も、同じ問題が生じますが、こちらは消費税等相当額については、「代金、借賃等の対価の額」の一部に含まれるということがはっきりしていますので、問題はありません（「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に書かれています。）。