下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 令和３年 問12
【問 12】 Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和３年７月１日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ 本件契約について期間の定めをしなかった場合、ＡはＢに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から３月を経過することによって終了する。
２ 甲建物がＢに引き渡された後、甲建物の所有権がＡからＣに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、ＢのＡに対する未払賃料債務に充当され、残額がＣに承継される。
３ 甲建物が適法にＢからＤに転貸されている場合、ＡがＤに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から３月を経過することによって終了する。
４ 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を５年、契約の更新がない旨を定めた場合、Ａは、期間満了の１年前から６月前までの間に、Ｂに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
【解答及び解説】
【問 12】 正解 ２
１ 誤り。建物の「賃貸人」が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から「６月」を経過することによって終了する。
＊借地借家法27条１項
２ 正しい。賃貸された建物の所有権が移転し、賃貸人の地位が移転した場合は、敷金関係は新所有者に承継されるが、承継される金額は、賃借人の賃貸人に対する未払賃料債務が控除された残額となる。
＊民法第605条の２第４項
３ 誤り。建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。そして、建物の賃貸人がこの通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から「６月」を経過することによって終了する。
＊借地借家法34条２項
４ 誤り。定期建物賃貸借の期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければならないが、建物の賃貸人が上記通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合において、その通知の日から６月を経過した後は、賃貸借を終了させることができる。
＊借地借家法38条４項
【解法のポイント】肢４は、紛らわしい肢ですが、肢２は「問題なく」正しいですが、肢４は期間満了の６月前までの期間を経過した後でも、賃貸借終了の余地がある点で「誤り」ということです。