宅建 過去問解説 令和２年(12月試験) 問12

【動画解説】法律 辻説法

【問　12】　賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で令和２年７月１日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１　当該建物の修繕が必要である場合において、ＢがＡに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずＡが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Ｂは自ら修繕をすることができる。

２　ＢがＡに無断でＣに当該建物を転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することができない。

３　賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面又は電磁的記録によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。

４　Ｂが相続人なしに死亡した場合、Ｂと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄは、Ｂが相続人なしに死亡したことを知った後１月以内にＡに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのＢの権利義務を承継する。

【問　12】　正解　３

１　正しい。賃借物の修繕が必要である場合において、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は、その修繕をすることができる。

２　正しい。賃借人が、賃貸人の承諾を得ず、その賃借物を転貸した場合、賃貸人は、原則として契約の解除をすることができる。しかし、当該転貸借が、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は賃貸借契約を解除することができない。

３　誤り。期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面又は電磁的記録によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。したがって、賃貸借契約には期間を定めるだけではなく、「更新がない」旨を書面又は電磁的記録に記載しておく必要がある。また、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した「書面」を交付又は「電磁的方法」により提供して「説明」しなければならない。「説明」するだけでは不十分である。

４　正しい。居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後１月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。