下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 令和2年 問42

【動画解説】 宅建 辻説法

【問 42】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。

2 Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。

3 Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。

4 Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。

【解答及び解説】

【問 42】 正解 1及び4

1 誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、原則として民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。そして、民法においては、契約不適合責任は、買主が契約不適合を知ったときから1年以内にその旨を売主に通知し、知った時から「5年」以内に行使しなければならないと規定されている。したがって、契約不適合責任を負う期間をBがその不適合を知った時から「2年」とする特約は、買主に不利であり、無効となる。
*宅建業法40条

2 正しい。手付金等の保全措置は、手付金等の額が代金の額の5%以下であり、かつ、1,000万円以下であるときは不要である。そして、この手付金等は、既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額で考える。したがって、手付金200万円は代金の5%以下であるが、中間金300万円を受領するときには5%を超えているので保全措置が必要である。
*宅建業法41条1項

3 正しい。本肢の買主Dは宅地建物取引業者であり、宅地建物取引業者相互間の取引では保全措置は不要である。また、本肢では手付金は800万円であり、代金の2割を超えているが、手付金が代金の2割と制限される規定も宅地建物取引業者相互間の取引には適用されない。
*宅建業法41条の2第1項

4 誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、原則として民法に規定するものより買主に不利となる特約は無効となる。そして、その場合には民法の原則に戻り、契約不適合責任は、買主が契約不適合を知ったときから1年以内にその旨を売主に通知し、知った時から「5年」以内に行使しなければならない。
*宅建業法40条



【解法のポイント】本問は、現時点では合格発表前であり、正解肢の公表がなされていません。おそらく出題者は、肢1について、「責任を負う期間を不適合を知ってから2年」という部分を「通知期間を引渡しから2年」という意図で出題したものと推測されます。その上で、肢4は完全に「誤り」ですから、肢4を正解として出題したものと思われます。しかし、上記解説の通り、肢1も「誤り」であり、一応正解は肢1及び肢4としておきます。

※追記
令和2年12月2日の合格発表において、上記解説通り、肢1と肢4は2つとも正解と扱われました。