下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 令和2年 問12

【動画解説】 宅建 辻説法

【問 12】 AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1 AがCに甲建物を売却した場合、Bは、それまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。

2 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。

3 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。

4 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Bは、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。

【解答及び解説】

【問 12】 正解 3

1 正しい。賃借人が賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。本肢では、Bは甲建物の引渡しを受けており、賃貸人たる地位はCに移転しているので、Bは、賃料をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。
*民法605条の2第1項

2 正しい。借賃増減請求権の規定は、定期建物賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用されないが、当該特約がない場合には、借賃増減請求権の規定が適用される。
*借地借家法38条7項

3 誤り。転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情がある場合に、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができるのは、賃貸人のAではなく、賃借人のBである。
*借地借家法38条5項

4 正しい。造作買取請求権について、定期建物賃貸借は特別な扱いをしていないので、造作買取請求に関する特約がないのであれば、Bは、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。
*借地借家法38条参照



【解法のポイント】定期建物賃貸借の問題が出題されるたびに書きますが、なぜこんなに定期建物賃貸借の問題はよく出題されるのでしょうか。不思議ですが、過去問でもよく見かけるので、この問題は大丈夫だったでしょう。