宅建 過去問解説 令和２年 問11

【動画解説】 宅建 辻説法

【問　11】　Ａ所有の甲土地につき、令和２年７月１日にＢとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ｂは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、甲土地を令和２年７月２日に購入したＣに対して借地権を主張することができる。

２　本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、ＡもＢも借賃の増減を請求することができない。

３　本件契約で「Ｂの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、ＢはＡに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。

４　ＡとＢとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。

【問　11】　正解　４

１　誤り。借地権者が、登記をしていなくてもＣに対抗するには、引渡しではなく、借地権者が登記されている建物を所有している必要がある。

２　誤り。借地契約において「一定の期間地代等を増額しない旨の特約」は有効であるが、減額しない旨の特約は無効であるので、「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨の特約があったとしても、Ｂは借賃の減額請求をすることはできる。

３　誤り。借地権の「存続期間が満了」した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物買取請求権を行使することができる。しかし、期間満了ではなく、借地権者の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、建物買取請求権は認められていない（判例）。したがって、当事者が本肢のような定めをすれば、この合意は有効である。

４　正しい。当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、借地権の設定後の最初の更新にあっては、最低20年とされている。したがって、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。