宅建 過去問解説 令和元年 問3

【問　3】　事業者ではないＡが所有し居住している建物につきＡＢ間で売買契約を締結するに当たり、Ａは建物引渡しから３か月に限り契約不適合責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Ａはそのことを知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ｂが当該瑕疵の存在を建物引渡しから１年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から５年以内であれば、ＢはＡに対して契約不適合責任を追及することができる。

２　軽微とはいえない建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、契約の目的を達成できないときに限り、Ｂは瑕疵を理由に売買契約を解除することができる。

３　Ｂが瑕疵を理由にＡに対して損害賠償請求をすることができるのは、瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。

４　ＡＢ間の売買をＢと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Ｃが媒介していた場合には、ＢはＣに対して目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任を追及することができる。

【問　3】　正解　１

１　正しい。売主は、担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができない。そして、通常の売主が目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任を負うのは、買主が瑕疵を知った時から１年以内に通知した場合であり、建物引渡しから３か月に限り契約不適合責任を負う旨の特約は無効である。さらに、本肢では売主は悪意であるから、「知った時から１年以内に通知」が必要である旨の規定は適用されず、通常の債権の消滅時効期間が適用され、買主が瑕疵を知った時から５年以内であれば、契約不適合責任を追及することができる。

２　誤り。引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は契約を解除することができる。ただし、「その契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとき」は、契約の解除はできない。本肢では、「軽微」な瑕疵ではないので解除できる。つまり、解除できるかどうかは、「軽微」かどうかで決まるのであり、「契約の目的を達する」ことができるかどうかで決まるのではない。

３　誤り。引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は契約を解除をすることも、損害賠償を請求することもできる。

４　誤り。目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任は、買主が「売主」に対して追及するものであり、媒介業者であるＣに対して追及することはできない。