下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成30年 問31

【問 31】 宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 土地付中古住宅(代金500万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は280,800円である。

2 土地付中古住宅(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ4万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をCに対し説明した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。

3 土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Dから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をDに対し説明した上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。

4 中古住宅(1か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ3万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をEに対し説明した上で、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。

【解答及び解説】

【問 31】 正解 3

1 誤り。宅地建物取引業者は、低廉な空家等について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合には、一定額までは報酬に上積みして請求することができるが、この「低廉な空家等」とは、400万円以下の金額の宅地又は建物をいうので、本肢では、通常の売買の媒介の場合の報酬である(500万円×3%+6万円)×1.08=226,800円を超えて請求することはできない。
*告示第七

2 誤り。宅地建物取引業者は、低廉な空家等について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合には、一定額までは報酬に上積みして請求することができるが、この「低廉な空家等」とは、400万円以下の金額の宅地又は建物をいうので、本肢では、この要件は満たしている。ただ、現地調査等の費用を上乗せできるのは、空家等の「売主」である依頼者に限り、買主から受領する報酬に現地調査等の費用を上乗せすることはできない。したがって、AがCから受領できるのは通常の報酬の上限額であり、(300万円×4%+2万円)×1.08=151,200円である。
*告示第七

3 正しい。宅地建物取引業者は、低廉な空家等について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合には、通常の報酬と現地調査等の費用の合計で18万円の1.08倍に相当する金額(194,400円)までは請求することができるが、この「低廉な空家等」とは、400万円以下の金額の宅地又は建物をいうので、本肢では、この要件を満たしている。そして、本肢では、報酬の上限は350万円×4%+2万円=16万円となり、この16万円に2万円の現地調査等の費用を上乗せすれば18万円となる。これに消費税を加え18万円×1.08=194,400円まで宅地建物取引業者は請求することができる。
*告示第七

4 誤り。宅地建物取引業者は、低廉な空家等の「売買又は交換」の媒介であって、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合には、一定額までは報酬に上積みして請求することができるが、貸借の場合には、現地調査等の費用を請求することはできない。したがって、本肢では中古「住宅」の貸借であるから、月額の借賃をもとに報酬を算出するので、15万円×1.08=162,000万円が報酬の上限額である。
*告示第七



【解法のポイント】またまた出ました!という感じの法改正からの出題です。また、前問に続き「報酬」の問題が2問続いたというのも、ちょっと驚きました。さすがに前問は計算の要素が少なかったので、そのへんは出題者もバランスを取っています。内容的には、低廉な空家等の特例を勉強していた人には普通の出題だったと思います。