宅建 過去問解説 平成30年 問31

【問　31】　宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　土地付中古住宅（代金500万円。消費税等相当額を含まない｡）の売買について、Ａが売主Ｂから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ５万円（消費税等相当額を含まない｡）多く要する場合、その旨をＢに対し説明した上で、ＡがＢから受け取ることができる報酬の上限額は286,000円である。

２　土地付中古住宅（代金300万円。消費税等相当額を含まない｡）の売買について、Ａが買主Ｃから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ４万円（消費税等相当額を含まない｡）多く要する場合、その旨をＣに対し説明した上で、ＡがＣから受け取ることができる報酬の上限額は198,000円である。

３　土地（代金350万円。消費税等相当額を含まない｡）の売買について、Ａが売主Ｄから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ２万円（消費税等相当額を含まない｡）多く要する場合、その旨をＤに対し説明した上で、ＡがＤから受け取ることができる報酬の上限額は198,000円である。

４　中古住宅（１か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない｡）の貸借について、Ａが貸主Ｅから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ３万円（消費税等相当額を含まない｡）多く要する場合、その旨をＥに対し説明した上で、ＡがＥから受け取ることができる報酬の上限額は198,000円である。

【問　31】　正解　３

１　誤り。宅地建物取引業者は、低廉な空家等について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合には、一定額までは報酬に上積みして請求することができるが、この「低廉な空家等」とは、400万円以下の金額の宅地又は建物をいうので、本肢では、通常の売買の媒介の場合の報酬である（500万円×３％＋６万円）×1.1＝231,000円を超えて請求することはできない。

２　誤り。宅地建物取引業者は、低廉な空家等について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合には、一定額までは報酬に上積みして請求することができるが、この「低廉な空家等」とは、400万円以下の金額の宅地又は建物をいうので、本肢では、この要件は満たしている。ただ、現地調査等の費用を上乗せできるのは、空家等の「売主」である依頼者に限り、買主から受領する報酬に現地調査等の費用を上乗せすることはできない。したがって、ＡがＣから受領できるのは通常の報酬の上限額であり、（300万円×４％＋２万円）×1.1＝154,000円である。

３　正しい。宅地建物取引業者は、低廉な空家等について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合には、通常の報酬と現地調査等の費用の合計で18万円の1.1倍に相当する金額（198,000円）までは請求することができるが、この「低廉な空家等」とは、400万円以下の金額の宅地又は建物をいうので、本肢では、この要件を満たしている。そして、本肢では、報酬の上限は350万円×４％＋２万円＝16万円となり、この16万円に２万円の現地調査等の費用を上乗せすれば18万円となる。これに消費税を加え18万円×1.1＝198,000円まで宅地建物取引業者は請求することができる。

４　誤り。宅地建物取引業者は、低廉な空家等の「売買又は交換」の媒介であって、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合には、一定額までは報酬に上積みして請求することができるが、貸借の場合には、現地調査等の費用を請求することはできない。したがって、本肢では中古「住宅」の貸借であるから、月額の借賃をもとに報酬を算出するので、15万円×1.1＝165,000万円が報酬の上限額である。