下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成30年 問11

【問 11】 AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1 本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。

2 本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。

3 本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。

4 Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。

【解答及び解説】

【問 11】 正解 2

1 誤り。専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする事業用定期借地権を設定するには、その契約は、公正証書によってしなければならない。しかし、単に専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする賃貸借契約を締結するからといって、公正証書にしなければならないということはなく、契約自体が無効となるわけではない。
*借地借家法23条1項参照

2 正しい。借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨の借地契約を締結するには、事業用定期借地権を締結するしかないが、事業用定期借地権は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的としなければならず、居住の用に供する建物の所有目的では締結することができない。
*借地借家法23条2項

3 誤り。借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。したがって、借地権の存続期間を60年と定めれば、公正証書によらなくても、その期間は60年となる。
*借地借家法3条

4 誤り。借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。そして、この建物登記は、借地権者の本人の名義でなければならず、同姓でかつ同居している未成年の長男名義での保存登記では対抗力はない。
*借地借家法10条1項



【解法のポイント】この問題は、肢1で「専ら事業の用に供する建物の所有を目的」という言葉に惑わされた方は、ちょっと考えたかもしれませんが、それさえなければ基本的な問題だったと思います。