下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成28年 問28

【動画解説】法律 辻説法

【問　28】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定に違反するものの組合せはどれか。

ア　Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Ｂから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。

イ　Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の２に定める保全措置を講じることなくＢから手付金400万円を受領した。

ウ　Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Ｂから手付金500万円を受領したが、Ｂに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。

エ　Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。

１　ア、ウ
２　イ、ウ
３　ア、イ、エ
４　ア、ウ、エ

【解答及び解説】

【問　28】　正解　４

ア　違反する。宅地建物取引業者は、建築に関する工事の完了前において行う建物の売買で自ら売主となるものに関しては、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。手付金等を受領した「後」に保全措置を講じても遅い。
＊宅建業法41条１項

イ　違反しない。宅地建物取引業者は、建築に関する工事の完了後において行う建物の売買で自ら売主となるものに関しては、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、手付金等の額が代金の額の10％以下であり、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置は不要である。本肢の手付金400万円は、売買代金の10％であり、保全措置は不要となる。
＊宅建業法41条の２第１項

ウ　違反する。宅地建物取引業者が、自ら売主となる建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。したがって、Ｂは手付金の倍額である1,000万円を償還する必要がある。
＊宅建業法39条２項

エ　違反する。宅地建物取引業者が自ら売主となる建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超えることとなる定めをしてはならない。したがって、売買代金の２割（800万円）を超える1,000万円の損害賠償の予定額は宅建業法に違反する。
＊宅建業法38条１項


以上より、宅地建物取引業法に違反するのはア、ウ、エであり、肢４が正解となる。


【解法のポイント】本問は、組み合わせ問題ですが、基本的な内容です。肢アはひっかからないように注意して下さい。