宅建 過去問解説 平成28年 問11

【問　11】　Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Ａは借地権登記を備えていないものとする。

１　Ａが甲建物を所有していても、建物保存登記をＡの子Ｃ名義で備えている場合には、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＤに対して、Ａは借地権を対抗することができない。

２　Ａが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＥに対して、Ａは借地権を対抗することができない。

３　ＡＢ間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはＡが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。

４　Ａが地代を支払わなかったことを理由としてＢが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Ｂは甲建物を時価で買い取らなければならない。

【問　11】　正解　１

１　正しい。借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。この建物の登記は、Ａの登記でなければならず、Ａの子Ｃ名義の登記では対抗力がない（判例）。

２　誤り。借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。この建物の登記は、所在地番、床面積等が実際のものと相違していても、建物の同一性が肯定されるものであればよいとされている（判例）。

３　誤り。存続期間を「50年」以上として借地権を設定する場合においては、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。本問の借地権は期間30年であるから、この定期借地権の設定をすることはできない。これは公正証書で借地権を設定する場合でも同様である。

４　誤り。借地権の「存続期間が満了」した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物等を時価で買い取るべきことを請求することができる。債務不履行で借地権が終了する場合には、この建物買取請求権は認められない（判例）。