宅建 過去問解説 平成27年 問39

【問　39】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者でない買主Ｂが、法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にＡに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。

２　宅地建物取引業者でない買主Ｃとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｃが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。

３　宅地建物取引業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。

４　宅地建物取引業者Ａが自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｅとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地について買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。

【問　39】　正解　３

１　誤り。クーリング・オフによる契約の解除は、申込みの撤回等を行うことができる旨等を告げられた日から起算して８日以内に行うことができるが、この解除は、買主が書面を発した時に、その効力を生ずるので、本肢では解除の書面を告げられた日から７日目に発送しているので、解除の効果が生じる。

２　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、原則として民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならない。これは、建物を短期間使用後取り壊す予定があったとしても同様である。

３　正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となる建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超えることとなる定めをしてはならないが、この規定は宅地建物取引業者相互間の取引には適用されない。

４　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、原則として民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならない。ただし、買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間について、目的物の「引渡し」の日から２年以上となる特約は認められているが、「契約」から２年とする特約は認められていない。