宅建 過去問解説 平成27年 問34

【問　34】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ｃが建物の所有権を有している場合、ＡはＢとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、ＡがＣとの間で、すでに当該建物を取得する契約（当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている｡）を締結している場合は、この限りではない。

２　Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「ＢがＡに対して担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、ＢがＡに対して担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間は、当該建物の引渡の日から２年間となる。

３　Ａは、Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。

４　ＡＢ間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。

【問　34】　正解　３

１　誤り。宅地建物取引業者は、所有者と建物の取得契約を締結していれば、自ら売主となる売買契約を締結してもよいが、その取得契約の効力の発生が条件に係るものは除かれているので、その場合には売買契約を締結することができない。

２　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間は、その目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をすることができるが、引渡しの日から１年とする特約は無効となる。その場合には、民法の原則に戻り、契約不適合を知った時から１年となる。

３　正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となる建物の売買契約について、事務所等以外の場所において、買受けの申込みをすればクーリング・オフすることができるが、申込者等が、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときはクーリング・オフできない。本肢では、クーリング・オフによる契約の解除の書面が発せられたときには、まだ代金の全部の支払が終わっていないので、Ａは契約の解除を拒むことはできない。

４　誤り。クーリング・オフによる解除の際には、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。この規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とされている。