宅建 過去問解説 平成27年 問12

【問　12】　賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という｡）を締結する場合と、期間５年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という｡）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。

１　賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

２　賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

３　期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

４　賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

【問　12】　正解　１

１　正しい。建物賃貸借は、定期借家契約の場合でも、普通借家契約の場合でも、引渡しがあれば第三者に対抗することができる。これに反する特約で賃借人に不利な特約は無効である。

２　誤り。普通借家契約においては、借賃を減額しない旨の特約は無効であるが、増額しない旨の特約は有効である。また、定期借家契約においては、借賃の改定に係る特約がある場合には、減額しない旨の特約も、増額しない旨の特約も有効である。

３　誤り。賃借人は造作買取請求をすることができない旨の特約は、定期借家契約でも、普通借家契約でも、有効である。

４　誤り。そもそも期間の定めのある賃貸借は、借地借家法においても中途解約できないのが原則であるから、「賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定」は普通賃貸借においては有効である。しかし、定期借家契約においては、賃貸人からの中途解約はできないが、賃借人からの中途解約は一定の場合（転勤、療養、親族の介護等）には認められており、賃借人からの中途解約を認めない特約は無効である。したがって、問題文は、有効・無効が逆である。