下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成27年 問11
【問 11】 ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは、期間３年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
２ 賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。
３ Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。
４ ＡＢ間の賃貸借契約がＢの賃料不払を理由として解除された場合、ＢはＡに対して、Ａの同意を得てＢが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
【解答及び解説】
【問 11】 正解 ４
１ 誤り。建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとされているので、更新された賃貸借契約の期間は、３年ではない。
＊借地借家法26条１項
２ 誤り。建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から「６月」を経過することによって終了する。これは、書面で解約の申入れをした場合でも同様である。
＊借地借家法27条１項
３ 誤り。建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあれば対抗要件となる。したがって、Ｂが先に引渡しを受ければ、Ｂが賃借権を取得する。
＊借地借家法31条１項
４ 正しい。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が「期間の満了」によって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができるが、「債務不履行による解除」によって終了する場合には、この造作買取請求権は認められない（判例）。
＊借地借家法33条１項
【解法のポイント】正解肢の肢４は、建物買取請求権での出題はありましたが、造作買取請求権での出題は初めてだったような気がしますが、肢１～肢３が明らかに間違いである点と、建物買取請求権との類推で正解は導けたと思います。