宅建 過去問解説 平成27年 問4

【問　4】　Ａ所有の甲土地を占有しているＢによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ｂが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続から20年間甲土地を占有したときは、Ｂは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。

２　Ｂの父が11年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Ｂが相続によりその占有を承継し、引き続き９年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していても、Ｂは、時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。

３　Ａから甲土地を買い受けたＣが所有権の移転登記を備えた後に、Ｂについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Ｂは、Ｃに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。

４　甲土地が農地である場合、ＢがＡと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Ｂは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない。

【問　4】　正解　３

１　誤り。父から占有を承継したＢが、相続という「新たな権原」により占有を始めた場合に、所有権を取得するには「所有の意思」をもって占有する必要がある。しかし、本肢では賃借権を相続により承継して賃料を払い続けているので、所有の意思は認められず、Ｂが時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。

２　誤り。占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができる。前の占有者の占有を併せて主張する場合には、その瑕疵（悪意）をも承継する。本肢では、Ｂの父が悪意かどうか不明であるが、悪意であったとしても、Ｂは父の占有の11年間と自己の占有の９年間を併せて、20年間占有しているので、所有権の時効取得を主張することができる。

３　正しい。本肢のＣは、いわゆる時効完成前の第三者ということになり、Ｂは登記がなくてもＣに対して土地の所有権の時効取得を主張することができる。

４　誤り。まず、ＡＢ間の賃貸借契約であるが、農地法の許可がないので無効である（農地法３条６項）。したがって、Ｂは賃貸借契約によっては賃借権を取得することはできない。しかし、Ｂは20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作しているので、賃借権を時効取得している。なお、農地法の許可は、意思表示による権利移転の行為がある場合に必要とされるので、時効で賃借権を取得するには農地法上の許可は不要である。