下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成25年 問11
【問 11】 Ａは、Ａ所有の甲建物につき、Ｂとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借契約を締結し、Ｂは甲建物をさらにＣに賃貸（転貸）した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ ＢがＡに無断で甲建物をＣに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除することができる。
２ Ｂの債務不履行を理由にＡが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸していたときには、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
３ ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸しているときには、ＢのＣに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
４ ＡＢ問の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってＢのＡに対する賃料が不相当となっても、ＢはＡに対して借地借家法第32条第１項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。
【解答及び解説】
【問 11】 正解 ４
１ 誤り。賃借人が、賃貸人の承諾を得ることなく、無断で賃借物を転貸した場合には、原則として賃貸人は賃貸借契約を解除することができるが、無断転貸が賃貸人との信頼関係を破壊しない特別の事情があれば、賃貸人は賃貸借契約を解除することができない（判例）。
＊民法612条
２ 誤り。賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が賃貸借契約を解除した場合、賃貸人の承諾を得た転貸借であっても、賃貸人は賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができ、建物の明渡しを請求することができる（判例）。
３ 誤り。賃貸借契約が期間満了で終了する場合は、たとえ賃貸人の承諾を得た転貸借であっても、賃貸人は賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができ、賃貸人は転借人に対して建物の明渡しを請求することができる。なお、この場合には賃貸人は転借人に対して通知が必要である。
＊借地借家法34条
４ 正しい。借賃増減請求権の規定は、定期建物賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用されないので、賃借人は賃料の減額請求をすることはできない。
＊借地借家法38条７項
【解法のポイント】本問は定期建物賃貸借の形をとっていますが、肢１～肢３までは普通の賃貸借契約の問題で、肢４でやっと定期建物賃貸借固有の問題になります。それにしても、定期建物賃貸借の問題はよく出題されますね。