下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成24年 問39
【問 39】 宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
１ 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Ｂの売買を代理する宅地建物取引業者Ｃ社との間で当該契約締結を行うに際して、Ａ社が当該住宅の担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
２ 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Ｄとの間で、「中古建物であるため、Ａ社は、担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
３ 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Ｅとの間で、「Ｂが担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から２年間とする」旨の特約を定めること。
４ 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Ｆとの間で、「Ｆが担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間内に通知をしたのであれば、Ｆは、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。
【解答及び解説】
【問 39】 正解 ４
１ 違反しない。宅地建物取引業者が自ら売主の場合、担保責任について、原則として民法に定めるものより買主に不利な特約は禁止されるが、担保責任について特約を定めなければ民法が適用されることになるので、宅地建物取引業法に違反することはない。
＊宅建業法40条
２ 違反しない。宅地建物取引業者が自ら売主の場合、担保責任について、原則として民法に定めるものより買主に不利な特約は禁止されるが、これは宅地建物取引業者相互間の取引については適用されない。したがって、担保責任を負わない旨の特約も有効である。
＊宅建業法40条
３ 違反しない。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約は認められている。
＊宅建業法40条
４ 違反する。宅地建物取引業者が自ら売主の場合、担保責任について、原則として民法に定めるものより買主に不利な特約は禁止されているので、民法で認められている解除権を否定することは民法より買主に不利な特約となり、そのような特約を定めることは宅地建物取引業法に違反する。
＊宅建業法40条
【解法のポイント】瑕疵担保責任も非常によく出題される範囲ですが、この問題は簡単です。しっかり正解して下さい。