下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成24年 問38
【問 38】 宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア Ａ社は、宅地建物取引業者である買主Ｂとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。
イ Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｃとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。
ウ Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｄとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Ｄから300万円の手付金を受領することができない。
１ 一つ
２ 二つ
３ 三つ
４ なし
【解答及び解説】
【問 38】 正解 ３
ア 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超えることとなる定めをしてはならないが、この規定は宅地建物取引業者相互間の取引には適用されない。
＊宅建業法38条１項
イ 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超えることとなる定めをしてはならないが、これに特約は、代金の額の10分の２を超える部分については無効となるが、10分の２までは有効である。
＊宅建業法38条２項
ウ 誤り。完成物件についての手付金等の保全措置は、代金の額の10分の１以下であり、かつ、1,000万円以下であるときは不要である。本問は、ちょうど代金の額の10分の１であるから、手付金等の保全措置は不要である。
＊宅建業法41条の２第１項
以上より、誤っているものは肢ア、肢イ、肢ウの３つであり、正解は肢３となる。
【解法のポイント】この問題は、非常に簡単だと思いますが、意外にこの問題は正解率が低かったです。それは、個数問題であるということに尽きると思います。みなさん、個数問題に必要以上にプレッシャーを感じすぎるようです。