宅建 過去問解説 平成24年 問14
【じっくり解説】
この問題は、典型的な条文そのままの問題ですから、「正しい」ということになります。
条文は、不動産登記法47条２項ですが、条文のそのままの問題だから、条文を引用しても仕方がない気がしますが、不動産登記法47条は第１項もそのまま出題される可能性があるので、第１項と第２項を両方引用し、その解説をしましょう。
不動産登記法47条（建物の表題登記の申請）
第４７条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
２ 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。
まず、第１項では表題登記を申請する者と、申請時期が規定されています。申請時期は、「１月」以内に表題登記を申請しなければいけませんが、これは数字も含めて必須の知識です。
そして、申請者は、
1.新築した建物の所有権を取得した者
2.区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者
ということになります。
1.は、分かりやすいでしょう。建物を新築した者です。
2.は「区分建物以外」の表題登記がない建物の所有権を取得した者ということですから、建物の購入者ということですが、ここでは「区分建物」が除かれています。
つまり、区分建物は2.のパターンが使えないということです。したがって、1.だけなので、建物を新築した者、つまり分譲業者のみが表題登記を申請できます。これまた宅建では必須の知識です。実は、それは第48条１項に再度規定されています。
ただ、これでは分譲業者が表題登記をしてくれないと困ります。そこで、区分建物の購入者は、自分の名前では表題登記を申請できませんが、分譲業者を代位して表題登記を申請することはできます。
次に困るパターンとしては、分譲業者が区分建物を新築した後、表題登記をしないうちに、相続その他の一般承継があったときです。
このような区分建物を購入した者は、2.のパターンが使えない以上、自ら表題登記を申請するわけにはいきません。かといって、被承継人（分譲業者）を代位して表題登記を申請しようにも、被承継人が死亡していてできません。
そこで、本条第２項で、「一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる」という規定が必要になるわけです。
以上で、この条文の意味がお分かりいただけたと思うので、暗記もしやすくなったと思います。