宅建 過去問解説 平成24年 問12

【問　12】　Ａ所有の居住用建物（床面積50㎡）につき、Ｂが賃料月額10万円、期間を２年として、賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という｡）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という｡）を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。

２　本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。

３　本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面又は電磁的記録を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付又は当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供さえしておけば当該特約は有効となる。

４　本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は２年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。

【問　12】　正解　３

１　正しい。普通建物賃貸借契約において、造作買取請求権は、当事者が特約で排除することができるが、これは定期建物賃貸借においても同様である。

２　正しい。普通建物賃貸借契約において、賃料の改定についての特約がなくても経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、賃料増減請求をすることができる。定期建物賃貸借契約においては、借賃の改定に係る特約がある場合には、この賃料増減請求の規定は適用されないが、借賃改定にかかる特約がない場合には、通常の賃料増減請求の規定は適用される。

３　誤り。普通建物賃貸借契約においては、更新がない旨の特約は借家人に不利な特約で無効であるが、定期建物賃貸借契約においては、賃貸人が、更新がない旨の特約を記載した書面を交付又は電磁的方法により提供して、「説明」すれば、更新がない旨の特約は有効となる。更新がない旨の特約を記載した書面の交付又は電磁的方法により提供するだけでは足りない。

４　正しい。普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は２年間は当該建物を借りる義務がある。しかし、定期建物賃貸借契約では、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があるなどの一定の要件を満たせば、建物の賃借人は、建物の賃貸借を途中で解約申入れをすることができる。