宅建 過去問解説 平成24年 問1
【じっくり解説】
虚偽表示自体は過去に何度も出題されていますが、本問のような観点からの出題は初めてだったと思います。 この問題は、問題の趣旨自体が分かりにくかった方もいるかと思います。初出題の内容だったので、この問題を間違えても、合否には影響しなかったと私は思います。この年も、初出題以外の過去に出題のあった問題で十分すぎるほど合格点が取れました。
しかし、この問題を放置するのは、よくないと思います。今後の出題がかなりの確率で予想されるからです。今年は、初出題だったかもしれませんが、今後はこの問題は何度か出題されることになると思います。ということで、解説しましょう。
まず、94条２項の「第三者」ということ自体は意味は分かるでしょう。Ａ→Ｂ→Ｃと不動産が譲渡されて、ＡＢ間の意思表示が虚偽表示であった場合のＣのことを第三者といいます。
それでは、この虚偽表示の場合の「第三者」というのは、どういう人のことでしょうか。結論から言うと、虚偽表示の場合の「第三者」というのは、「虚偽表示の目的につき法律上利害関係を有するに至った者」をいうとされています。
表現がちょっと分かりにくいですが、先ほどのＡ→Ｂ→Ｃと不動産が譲渡された事例で、ＣはＡＢ間の売買契約が有効で、Ｂが不動産の所有権を取得したと信じて、そのＢから不動産を購入しているわけです。つまり、Ｃは、ＡＢ間の虚偽表示（売買契約）の目的物そのものについて「法律上の利害関係」を有しています。このような者が「第三者」に該当するということです。
これを前提に、上記の問題を見ていきましょう。まず、肢１の「Ａが所有する甲土地につき、ＡとＢが通謀の上で売買契約を仮装し、ＡからＢに所有権移転登記がなされた場合に、Ｂ名義の甲土地を差し押さえたＢの債権者Ｃ」ですが、ＡＢ間の虚偽表示の目的は、「不動産」です。Ｃはその「不動産」を差し押さえています。これは、まさに虚偽表示の目的＝不動産について、利害関係を有しています。したがって、このＣは「第三者」に該当します。
次に、肢２の「Ａが所有する甲土地につき、ＡとＢの間には債権債務関係がないにもかかわらず、両者が通謀の上でＢのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Ｂに対する貸付債権を担保するためにＢから転抵当権の設定を受けた債権者Ｃ」ですが、今度はＡＢ間は抵当権です。Ｂは虚偽表示によって甲土地に対する抵当権を取得しています。つまり、虚偽表示の目的＝甲土地に対する抵当権です。そして、Ｃはまさにこの「虚偽表示の目的＝甲土地に対する抵当権」について抵当権（転抵当権）を設定しています。したがって、Ｃは「第三者」に該当します。
次は、一つ飛ばして肢４ですが、「ＡとＢが通謀の上で、Ａを貸主、Ｂを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をＡから譲り受けたＣ」では、ＡＢ間は金銭消費貸借契約で、虚偽表示の目的は、ＡのＢに対する債権です。そして、Ｃはこの債権を譲り受けているので、「虚偽表示の目的＝ＡのＢに対する債権」について利害関係を有しています。
最後に、肢３の「Ａが所有する甲土地につき、ＡとＢが通謀の上で売買契約を仮装し、ＡからＢに所有権移転登記がなされた場合に、Ｂが甲土地の所有権を有しているものと信じてＢに対して金銭を貸し付けたＣ」について検討しましょう。これは虚偽表示の目的は「甲土地の所有権」です。この場合のＣは「第三者」に該当しません。Ｃは、ＡＢ間の売買契約が有効だと信用じてＢに対して金銭を貸し付けていますが、確かに、ＣはＢは土地を持っている裕福な人だと信じてお金を貸したのかもしれません。しかし、ＣはＢに対して貸金債権を有することになっただけで、その「甲土地の所有権」そのものについて何らの権利を有することになったわけではありません。Ｃは、あくまで、Ｂに対して金銭債権を有するようになったにすぎません。つまり、「虚偽表示の目的である甲土地の所有権」≠「ＣのＡに対する金銭債権」です。
以上より、正解は肢３となります。