下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成23年 問37
【問 37】 宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１ 当該契約の締結に際し、ＢがＡ社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Ｂは、Ａ社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
２ 当該契約の締結に際し、Ａ社がＢから代金の額の10分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
３ 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の１とする旨の特約を定めることができる。
４ 当該契約において、Ｂが担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間として、Ｂが契約不適合を発見した時から２年間とする旨の特約を定めることができる。
【解答及び解説】
【問 37】 正解 １
１ 誤り。宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、解約手付としての性質が付与され、「相手方」が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、契約の解除をすることができる。買主自らが履行に着手しているだけで、売主が履行に着手していない場合は、買主は手付を放棄して契約の解除ができる。
＊宅建業法39条２項
２ 正しい。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の２を「超える」額の手付を受領することができない。したがって、代金の額の10分の２ちょうどの手付金は認められる。そして、手付金の額が代金の額の10分の１又は1,000万円を超えるときは、手付金等の保全措置が必要となる。
＊宅建業法41条の２第１項
３ 正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超えることとなる定めをしてはならない。代金の額の10分の１であれば認められる。
＊宅建業法38条
４ 正しい。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、原則として民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。民法では、買主は契約不適合を発見した時から１年以内に通知すればよいことになっているので、本肢の特約は買主に有利であり、有効である。
＊宅建業法40条
【解法のテクニック】今年は【問34】～【問37】までの正解肢が４つ続けて肢１ということで、「これでいいのかな？」と思った方がおられるようです。こういうときでも、変に自分の付けた解答番号はいじらない方がいいです。こういうことも、たまにあります。自分が最初に正解だと思った番号で強気で押して下さい。宅建通信学院の通信講座では、こういう場合も対処の仕方なども試験前に受講生のみなさんにメールでお知らせしていました。このような試験のノウハウなども伝えています。