下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成23年 問9

【問　9】　次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。
（判決文）
売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。

１　売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。

２　売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。

３　売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。

４　売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

【解答及び解説】

【問　9】　正解　３

１　正しい。本判決文は、買主が工事施工者に対して損害賠償請求権を行使できることを前提に、その損害額の範囲についての判決である。
＊民法562～564条

２　誤っているとはいえない。本判決文は、目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任の損害賠償請求権の範囲についての判断であり、解除についての判決ではなく、誤っているとはいえない。なお、民法によると、目的物に重大な隠れた瑕疵があって、その契約及び取引上の社会通念に照らして軽微とはいえない場合には、買主は売買契約を解除することができる。
＊民法562～564条

３　明らかに誤っている。本判決文は、「建物が倒壊する具体的なおそれがある」ときには、買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益を損害額から控除することはできないとしており、建物が倒壊する具体的なおそれがあれば、現実に倒壊していなくても、買主の居住利益を損害額から控除することはできない。
＊民法562～564条

４　正しい。本判決文は、「建物が倒壊する具体的なおそれがある」ときには、買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益を損害額から控除することはできないとしており、建物が倒壊する具体的なおそれがあれば、買主が当該建物に居住したまま損害賠償を請求しても、買主の居住利益を損害額から控除することはできない。
＊民法562～564条


【解法のポイント】この問題は、落ち着いて判決文を読めば判断できる問題です。ただ、この判決文を読ませた上で、その判決文との内容の矛盾を問うような出題形式が、ここのところ続いています。これはこれで定着しそうな感じですね。問題文も長くなるので嫌になる人もいそうですが、知識で解く問題ではなく、問題文の論理矛盾を問う問題なので、ある意味その場で柔軟に考える必要があります。逆にこのような問題で複雑なことを問うはずはありませんので、落ち着いて対応すれば大丈夫です。