下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成23年 問7

【問　7】　Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　ＢがＡに対して賃料を支払わない場合、Ａは、Ｂに対する賃料の限度で、Ｃに対し、Ｂに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。

２　Ａは、Ｂに対する賃料債権に関し、Ｂが建物に備え付けた動産、及びＢのＣに対する賃料債権について先取特権を有する。

３　Ａが、Ｂとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Ｃに対して、合意解除の効果を対抗することができない。

４　Ａは、Ｂの債務不履行を理由としてＢとの賃貸借契約を解除するときは、事前にＣに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。

【解答及び解説】

【問　7】　正解　４

１　正しい。賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。したがって、その請求できる範囲は、ＡのＢに対する賃料の範囲で、かつ、ＢのＣに対する賃料の範囲となる。
＊民法613条１項

２　正しい。建物の賃貸人の先取特権は、賃借人がその建物に備え付けた動産について存在する。また、先取特権は物上代位性があるので、債務者の有する賃料債権についても効力を及ぼすことができる。

【じっくり解説】

「先取特権」というのは、宅建試験の中では、何となく中途半端な位置付けだと思います。めったに試験に出題されませんが、かといって、過去問を見て行くと、数は少ないけれども、ある程度の出題はあるので、無視すべきかどうか判断に迷うような感じですね。私の個人的な意見としては、それほどに気にする必要はなく、試験直前に余裕があって、気になるのであれば、勉強しておくのに越したことはない、という感じでしょうか。ただ、試験直前に勉強するにしても、宅建の本ではあまり解説がないので、勉強しにくい感じなので、この「じっくり解説」で取り上げます。

まずは、「先取特権」というのは、どういうものかです。民法には、担保物権として今まで説明してきた抵当権、質権、留置権の他に「先取特権」というのが規定されています。この先取特権というのは、ある状況の下では（特定の債権については）、法律が他の債権者に優先して弁済が受けることができるようにしてくれている担保物権です。この先取特権は、当事者が約定（合意）して担保物権を設定する必要はなく、約定がなくても担保物権の成立を法律が定めてくれているので、法定担保物権の一つです。

この先取特権は、抵当権と同様、債務者の財産を競売にかけて、その競売代金の中から他の債権者に先立って優先的に弁済を受けることができるという優先弁済権がありますので、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭等に対しても行使できます（物上代位性）。もちろん、抵当権と同様、その払渡し又は引渡しの前に差押えが必要です。

ということで、本問を見てみましょう。Ａ→Ｂ→Ｃの転貸の事例で、「Ａは、Ｂに対する賃料債権に関し、Ｂが建物に備え付けた動産について先取特権を有する」という部分ですが、これは正しい。条文があります。民法313条（不動産賃貸の先取特権の目的物の範囲）の第２項です。

「建物の賃貸人の先取特権は、賃借人がその建物に備え付けた動産について存在する。」という条文ですが、この条文より正しいといえます。

次に、「Ａは、Ｂに対する賃料債権に関し、ＢのＣに対する賃料債権について先取特権を有する。」という部分についてですが、これは先ほど説明した先取特権には物上代位性があるという点から正しい、ということになります。抵当権で勉強するように、賃料も物上代位の対象です。ということで、本問は全体として「正しい」ということになります。

＊民法313条２項、304条

３　正しい。ＡＢ間の賃貸借契約が終了すれば、ＢＣ間の転貸借契約も終了するのが原則であるが、ＡＢ間の賃貸借契約が合意解除により終了した場合は、その終了をＣに対抗することはできない。
＊民法613条３項

４　誤り。賃貸借契約が、賃借人の賃料不払いなどの債務不履行により終了する場合は、賃貸人の解除の権利を不当に制限することは妥当ではないので、事前に転借人に通知して賃料不払いの機会を与える必要はない。


【解法のポイント】本問は、肢２の内容が難しいですが、その他の肢は過去に出題されていますので、比較的楽に正解を導けたと思います。