宅建 過去問解説 平成22年 問40

【問　40】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でないＢとの間で宅地（代金2,000万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ｂが担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。

２　Ａは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。

３　Ａは、Ｂの承諾がある場合においても、「Ａが契約の履行に着手した後であっても、Ｂは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。

４　当該宅地が、Ａの所有に属しない場合、Ａは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Ｂとの間で売買契約を締結することができない。

【問　40】　正解　１

１　正しい。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないが、買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間については、その目的物の引渡しの日から２年以上となる特約は認められる。

２　誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超えることとなる定めをしてはならない。本肢では、損害賠償の予定額と違約金の合算が600万円となっており、これは売買代金の２割（400万円）を超えている。

３　誤り。宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、解約手付となり、これに反する特約で、買主に不利なものは、無効となる。しかし、本肢は売主の履行着手後も、買主の手付解除を認めるものであり、買主に有利となり、当該特約は有効である。

４　誤り。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、原則として自ら売主となる売買契約を締結してはならないが、宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約を締結しているときは、売買契約を締結することができる。そして、この宅地建物取引業者の取得契約は、契約が締結されていればよく、引渡しまでは要求されていない。