宅建 過去問解説 平成22年 問39

【問　39】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

１　当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。

２　当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の２割とし、違約金の額を売買代金の１割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の３割を超えていないことから有効である。

３　Ａが、当該売買契約の解除を行う場合は、Ｂに対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する｡」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる。

４　Ａは、当該売買契約の締結日にＢから手付金を受領し、翌日、Ｂから内金を受領した。その２日後、ＡがＢに対して、手付の倍額を償還することにより契約解除の申出を行った場合、Ｂは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。

【問　39】　正解　４

１　誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合に、損害賠償額の予定を定めていない場合は、原則どおり実際の損害額を証明すれば、損害賠償の請求額は売買代金の額に制限されない。

２　誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超えることとなる定めをしてはならない。

３　誤り。宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。手付の倍返しは、現実に金銭で「償還する」必要があり、倍額を償還する意思表示のみで契約を解除することはできない。

４　正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約においては、当該宅地建物取引業者は受領した手付の倍額を償還して、契約の解除をすることができるが、これは買主が契約の履行に着手するまでの間にしなければならない。本肢では、買主は内金（売買代金の一部）を支払っているので、履行に着手しているといえるので、買主は売主からの手付解除を拒むことができる。