下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成22年 問12
【問 12】 Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という｡）をＢと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１ 本件契約期間中にＢが甲建物をＣに売却した場合、Ａは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Ｃに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。
２ ＡがＢとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Ｂが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。
３ 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Ｂの同意を得てＡが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Ａは造作買取請求権を行使できる。
４ 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたＡ又はＢは、賃料の増減額請求権を行使できる。
【解答及び解説】
【問 12】 正解 ２
１ 正しい。建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について所有権を取得した者に対し、その効力を生ずる。本問では、Ａは建物の引渡しを受けており、ＡはＣに対して賃借権を主張することができる。
＊借地借家法31条１項
２ 誤り。賃借人が、賃貸人との信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合には、賃貸人が賃貸借契約を解除するには催告は不要である（判例）。
＊民法612条
３ 正しい。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。これは、定期建物賃貸借の場合でも同様である。
＊借地借家法33条
４ 正しい。定期建物賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、賃料の増減額請求権の規定は適用されない。ただし、賃料の改定に関する特約がない場合には、賃料の増減額請求権を排除するものではなく、賃料の増減額請求権を行使することもできる。
＊借地借家法38条７項
【解法のポイント】この問題は、正解肢の肢２と肢４が初出題で、難しい問題だったと思います。このような問題については、間違ったとしても合否に影響はしません。ただ、肢２については信頼関係の破壊の理論という基本的な内容であり、肢４については定期建物賃貸借の特徴でもありますので、再度の出題が予想されます。