宅建 過去問解説 平成21年 問37

【問　37】　自らが売主である宅地建物取引業者Ａと、宅地建物取引業者でないＢとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。

２　ＡとＢが締結した建物の売買契約において、Ｂが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からＢの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Ａは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Ｂの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。

３　Ａは、喫茶店でＢから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その４日後に、Ｂから法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Ａは、当該宅地をＢに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。

４　Ａは、Ｂとの間で宅地の割賦販売の契約（代金3,000万円）を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Ａは、Ｂから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

【問　37】　正解　３

１　誤り。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない。本肢の手付金の性質は、はっきりしないが、違約金や損害賠償額の予定として手付を交付しているのでない限り、400万円までは損害賠償の予定額を定めることができる。ちなみに、宅地建物取引業者が自ら売主の場合は、手付は解約手付とされるが、それは当事者が約定した本来の手付の性質に併せて解約手付の性質が付加されるという意味であって、本来当事者が約定した手付の性質が失われるわけではない。

２　誤り。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付は解約手付とされ、売主が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。これに反する特約で、買主に不利なものは、無効となるので、本肢の特約は無効となり、買主はＡが履行に着手する前であれば手付を放棄して契約を解除できる。

３　正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、事務所等以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者は、申込みの撤回等を行うことができる。この場合において、申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、申込みの撤回等を行うことはできないが、本肢はまだ引渡しがなされていないので、買主は申込みの撤回等を行うことができる。

４　誤り。宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なった場合には、宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の10分の３をこえる額の金銭の支払を受けるまでに、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。したがって、本肢では1,500万円ではなく、900万円の支払を受けるまでに移転登記をしなければならない。