宅建 過去問解説 平成21年 問25

【問　25】　地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。

２　標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定きれる推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。

３　地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。

４　地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が最も優れていると認められる一団の土地について選定するものとする。

【問　25】　正解　２

１　誤り。不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、公示価格を規準としなければならない。そして、この「公示価格を規準とする」とは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる標準地との比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。「最も近接する」標準地との比較をするとは限らない。

２　正しい。不動産鑑定士は、標準地の鑑定評価を行うにあたっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案してこれを行わなければならない。

３　誤り。地価公示において判定を行う標準地の「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格のことをいう。

４　誤り。標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定するものとする。