宅建 過去問解説 平成21年 問12

【問　12】　Ａ所有の甲建物につき、Ｂが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Ｃが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１　ＢがＡに無断で甲建物を転貸しても、Ａに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除できないのに対し、ＣがＡに無断で甲建物を転貸した場合には、Ａは使用貸借契約を解除できる。

２　期間の定めがない場合、ＡはＢに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、ＡはＣに対していつでも契約を解除することができる。

３　Ａが甲建物をＤに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているＢはＤに対して賃借権を主張することができるのに対し、Ｃは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもＤに対して使用借権を主張することができない。

４　Ｂが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はＢの相続人に相続されるのに対し、Ｃが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はＣの相続人に相続されない。

【問　12】　正解　２

１　正しい。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができないが、この無断転貸が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、賃貸人は賃貸借契約を解除することはできない（判例）。しかし、使用貸借における借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができず、貸主は使用貸借契約を解除できる。使用貸借においては、賃貸借のような信頼関係の破壊の理論は認められていない。

２　誤り。期間の定めのない賃貸借において、賃貸人が解約申入れを行うには正当事由が必要とされる。これに対して本肢の使用貸借においては、「Ｃが適当な家屋に移るまでの一時的な居住」という目的が定められているので、たとえ返還時期が定められていない場合でも、契約に定めた目的に従い使用及び収益をするのに足りる期間を経過するまでは、ＡはＣに対して契約を解除することはできない。

３　正しい。建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について所有権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。しかし、この借地借家法の規定は、使用貸借には適用されないので、Ｃは建物の引渡しを受けていてもＤに対して使用貸借を主張することはできない。

４　正しい。賃借人が死亡した場合は、その賃借権は相続人に相続される。しかし、使用貸借における借主が死亡した場合は、使用貸借の終了事由となっている。